Aan de Prinses Margrietlaan in Alphen aan den Rijn is de verbouwing van de Barones in volle gang. Het oude kantoorgebouw wordt omgebouwd tot 131 studio’s die zullen gaan fungeren als leefruimte in de sociale huursector. Deze studio’s worden op een speelse manier ingedeeld. Hierdoor is er een grote diversiteit in het aantal type studio’s, zowel in omvang als indeling. Juist dit maakt het project ook zo bijzonder en uitdagend voor Breman Utiliteit Rotterdam.
De Barones: geen rechttoe rechtaan aanpak
Breman Utiliteit Rotterdam is verantwoordelijk voor de verwarmings- en ventilatie installatie van het pand, het aanleggen van koud- en warm- waterleidingen, de riolering en gasinstallatie. Bijna alles wordt nieuw aangelegd. Ook de aanleg van de droge blusleiding valt onder het takenpakket.
Het basisconcept voor dit complex was in eerste instantie om 5 tot 10 verschillende type studio’s te creëren en 131 in totaal. Dit vroeg om 5 tot 10 verschillende installatie-uitvoeringen. Gaandeweg werd door de opdrachtgever van dit basisplan afgeweken en kregen alle 131 studio’s een eigen unieke indeling en aanpak.
Richard van den Berg is projectleider binnen Breman Utiliteit Rotterdam. Hij is verantwoordelijk voor de begeleiding van de installatie-werkzaamheden en zegt hierover: “Het veranderen van het basisplan had uiteraard direct gevolgen voor ons werk, iets waar we flexibel mee om moesten gaan. Van 5 tot 10 verschillende uitvoeringen moesten we omschakelen naar 131 unieke uitvoeringen. Nagenoeg geen enkele studio is hetzelfde gebleven, waardoor het niet een rechttoe rechtaan aanpak is geworden. Dit maakt het project ook zo uniek. Alles wordt hier passend en op maat gemaakt en daar zijn wij als ervaren partij ook goed en gedreven in.”
De verschillende fasen van deze transitie in een notendop
De transitie van een kantoorgebouw naar studio’s kent een aantal verschillende fasen. Een project zoals dit start altijd met het inventariseren van het doel en de wensen van de opdrachtgever. Zodra dit helder is gaan we aan de tekentafel zitten om tekeningen en berekeningen te maken. Daarna volgt het uitstippelen van een planning in samenwerking met alle betrokken partijen.
Op de eerste dag ligt de focus voor het personeel van Breman Utiliteit Rotterdam op het buiten werking stellen van de gasleiding, het aftappen van de waterleiding en het leeg laten lopen van de cv-ketel. Daarna zijn de omstandigheden veilig genoeg voor het sloopbedrijf en kunnen zij het kantoorpand van binnen gaan slopen. Na het sloopwerk bestaat het pand uit één grote lege ruimte en worden er eenzijdige wanden geplaatst volgens de bouwtekening van de studio’s. Zodra dit werk in gang is gezet, kunnen ook de werkzaamheden vanuit Breman worden vervolgd.
De metal stud wanden die worden aangelegd hebben twee kanten, waarvan één kant helemaal dicht wordt gezet en de andere kant openblijft. In het open gedeelte worden de installaties gemaakt die voor de studio bestemd zijn, waarna ook de tweede zijde gesloten wordt. De verdeelleidingen worden aangebracht in de daarvoor speciaal aangebrachte schachten. Het leidingwerk wordt van boven naar beneden aangelegd. Ook worden alle sparingen in overleg met de aannemer afgetekend. De wanden worden gesloten nadat alles wat in de wanden moet worden verwerkt is gemonteerd. Na het leidingwerk wordt gestart met het maken van de badkamers en het afmonteren van de studio’s, waaronder het plaatsen van radiatoren. Als laatste actie wordt alles nog water en luchtzijdig ingeregeld.
“Eigenlijk zijn wij altijd als een van de eerste op de bouwplaats aanwezig én doen wij als een van de laatste de ‘deur’ op de bouwplaats dicht. We zijn dus letterlijk vanaf het begin tot het einde van het project betrokken bij de transitie van het pand.”, zegt Richard.
Een planning als middel om te sturen
“Een belangrijk aandachtspunt bij een project zoals dit is het bewaken van de planning en het maken van duidelijke afspraken over wie wat wanneer doet. Een planning is altijd iets wat je denkt te gaan doen, maar dit wijkt eigenlijk negen van de tien keer af gedurende een project. Dat is niet alleen bij ons zo, maar bijvoorbeeld ook bij een aannemer of elektricien het geval. Een planning is eigenlijk meer een middel om te sturen. Het is altijd de uitdaging bij dit soort transities, waar veel partijen bij betrokken zijn, om goed met elkaar te blijven communiceren en schakelen over de voortgang en de planning.”, aldus Richard.
Binnen het Barones project was het basisidee om een bepaalde volgorde van werkzaamheden aan te houden. Allereerst zou de wandspecialist aan de slag gaan met het plaatsen van de wanden, waarna de elektricien zijn werk zou uitvoeren. Daarna zou Breman Utiliteit Rotterdam de werkzaamheden voortzetten. Al heel snel bleek dat een van de andere partijen een vertraging had in de levering van materialen. Richard zegt hierover: “Zodra zoiets gebeurt, is dat meteen van invloed op de planning van iedereen. Hier moesten we dan ook direct op sturen, omdat we bepaalde werkzaamheden nog niet konden uitvoeren en andere werkzaamheden moesten voortrekken. De planning die er was ging op de schop en met elkaar hebben we weer een nieuwe planning gemaakt. Dit vraagt om creativiteit van alle partijen, van de mensen op kantoor en in het veld. De collega’s op de bouwplaats proberen dan ook altijd mee te denken in hoe we zo efficiënt mogelijk door kunnen gaan met de werkzaamheden. Dit verliep in deze samenwerking heel efficiënt en plezierig.”
Een fijne samenwerking waarbij we goed ‘in de pas’ lopen
De oplevering van dit project zal rond september gaan plaatsvinden. Momenteel worden de laatste werkzaamheden uitgevoerd. “Vanuit Breman Utiliteit Rotterdam kijken we terug op een plezierige samenwerking. We hebben een goed bouwteam bij elkaar en het is prettig samenwerken met alle betrokken partijen. Vanuit de aannemer is regelmatig gezegd dat ook zij het prettig vinden om met ons samen te werken, omdat we ‘in de pas’ lopen. Dit zijn natuurlijk de complimenten die we graag willen horen.”, zegt Richard.
“Ik hoop dat de eindgebruiker niks merkt, want dan gaat het goed.”
Het ombouwen van een kantoorgebouw naar een studiocomplex is een bijzonder proces van verandering. Het is volgens Richard goed om te zien hoe de aannemer van dit kantoorgebouw speelse studio’s heeft weten te maken. “De inrichting van de kamers zijn creatief en de fietsenstalling en balkons doen het oude kantoor helemaal vergeten. Het is knap hoe de aannemer met beperkte middelen dit kantoor om heeft weten te buigen naar een leuk appartementencomplex. Het gevoel van een kantoorgebouw, zowel aan de buiten- als binnenkant van het pand, is helemaal weg. Het ziet er huiselijk uit.”, aldus Richard.
Voor Breman Utiliteit Rotterdam is het goed om aan dit soort creatieve projecten mee te werken. Het is leuk om te weten dat er straks verschillende typen eindgebruikers zijn die met veel plezier gebruik gaan maken van onze verrichte werkzaamheden. Richard: “Ik hoop dat de eindgebruiker niks merkt van al het werk dat wij hebben verricht, want dan gaat het goed. De eindgebruiker zit straks in een goed geklimatiseerde studio, beschikt over warm en koud water, kan de wasmachine draaien en de keuken en badkamer gebruiken zoals het hoort. Als alle normale dingen in het huishouden ‘gewoon’ werken, dan zijn wij tevreden.”
Over De Barones
In het gebouw De Barones komen studio’s, tweekamer- en driekamerstudio’s met een klein balkon. Het complex zal ook beschikken over een gezamenlijke fietsenstalling en een grote parkeerplaats. De studio’s zijn geschikt voor starters t/m 27 jaar, herstarters (gescheiden ouder met kinderen) en spoedzoekers. Dit zijn de drie groepen die momenteel de meeste moeite hebben met het vinden van een leefruimte. Het gebouw ligt tegenover winkelcentrum De Baronie en is goed te bereiken met OV-verbindingen. Alle studio’s zijn al door woningcorporatie Woonforte verhuurd. Rond september 2023 worden de studio’s opgeleverd.
